Kuzeytaş Hukuk

Alt kira sözleşmesi; kiracının, kiraladığı mecuru (konut veya işyeri) kiraya verenin izniyle üçüncü bir kişiye kısmen ya da tamamen kiralamasını düzenleyen sözleşmedir. 
Alt kira sözleşmesi yapılırken, asıl kira sözleşmesinde kiraya verenin yazılı rızasının olduğuna ilişkin madde açıkça bulunmalıdır. Kiraya veren söz konusu mecurun, alt kira sözleşmesi ile başka birine kiraya verilmesine yazılı bir şekilde muvafakat vermediyse yapılan alt kira sözleşmesi hüküm ifade etmeyecektir. Bu durum TBK 322/2 maddede “…Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez…” şeklinde belirtilmiştir. 

Asıl kiracı, alt kiracının tüm fiil ve davranışlarından kendi fiili gibi sorumludur.
TBK 322/3 “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” şeklinde düzenlemiştir. 

Asıl kiracı, kiralananı özenle ve tahsis amacına uygun bir şekilde kullanmakla yükümlüdür. Alt kiracının; kiralananı kullanma hakkı, asıl kira sözleşmesiyle belirlenen çerçeve ile sınırlıdır. Alt kiracı da asıl kira sözleşmesi ile belirlenen kapsamda, kiralananı özenle tahsis amacına uygun olarak kullanmak zorundadır. Alt kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmamasından doğan zararlardan kiralayana karşı, asıl kiracı ile müteselsilen birlikte sorumlu olur. Dolayısıyla alt kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından; hem asıl kiracı, hem de alt kiracı, kiraya verene (mal sahibi) karşı müteselsilen sorumludurlar. 

Alt kiracı kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanmaması durumunda meydana gelen zararlardan dolayı kiracıya karşı alt kira sözleşmesine aykırı davranmaktan ötürü, kiralayana (mal sahibi) karşı ise asıl kira sözleşmesine aykırı davranmaktan ötürü sorumlu olur. Kiralayan mülkiyet hakkının dayalı olarak; alt kira sözleşmesine taraf olamamasına rağmen, alt kiracıya doğrudan talep hakkına sahiptir.
Asıl kiracı, kiralananı ancak kiralayana zarar verecek bir değişikliğe neden olmadan alt kiraya verme hakkına sahiptir. Kiracı, kiralananın tamamını veya bir kısmını alt kiraya verirken gerekli dikkat ve özeni göstermek zorundadır. Alt kiracının kiralanana verdiği zararlardan dolayı, kiralayan ve kiracı arasındaki sözleşmesel ilişki de göz önüne alınarak, kiracı ve alt kiracı müteselsilen sorumlu olur.
Alt kiralayanın sorumluluğu TBK’nın 116. maddesinden kaynaklanmaktadır.  Alt kiracı, alt kiralayanın kullanma yardımcısı konumundadır. Kiracı, üçüncü kişi ile alt kira sözleşmesi yapmakla sözleşme gereği riskleri de üstlenmiş bulunmaktadır.

Alt kiralayan ile alt kiracı arasındaki sorumluluk, adam çalıştıranın sorumluluğundan kaynaklanmadığından, alt kiralayanın kurtuluş kanıtı getirmesine de imkân bulunmamaktadır. Alt kiralayanın, yardımcısı niteliğindeki alt kiracının eyleminden sorumlu olabilmesi için alt kiracının eyleminin kusurlu veya kusursuz olmasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır.  
Kiraya verilen mecurda kanun veya yetkili makamlar tarafından verilen izin kapsamında bir hizmet yürütülüp yürütülmediğine de dikkat edilmelidir. 
Keza 116/3 “Uzmanlığı gerektiren bir hizmet, meslek veya sanat, ancak kanun veya yetkili makamlar tarafından verilen izinle yürütülebiliyorsa, borçlunun yardımcı kişilerin fiillerinden sorumlu olmayacağına ilişkin anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.” şeklinde düzenlenmiştir.

Asıl kiracının, alt kiracının fiillerinden sorumlu olmayacağı iddiasına dayanılması kanunen de mümkün değildir.
Yargıtay 4.HD., 31.1.1958 T., 8043 E., 581 K.; “ikinci kiracı birinci kiracının kira akdinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumunda bulunduğundan, onun meydana getirdiği zararlardan davalı kiracı BORÇLAR KANUNU’nın 100. mad.’sine göre mesul tutulacağından, kusurun ispatına ihtiyaç olmadığı gibi ikinci kiracının bir kusuru olmadığının sabit bulunması halinde dahi davalı esas kiracının mesuliyetten kurtulması düşünülemez.” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.

İşbu kararda; ikinci kiracının, birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını, onun adına kullanan bir kimse durumunda bulunduğu dikkate alınarak, onun meydana getirdiği zararlardan asıl kiracının BK. Md. 100 hükmünce sorumlu tutulacağı açıkça ifade edilmiştir.